在國內銀行信貸緊縮背景下，房地產企業對資金的迫切需求和監管層的支持傾向，引爆了市場和業界對REITs的熱情。

　　沉寂近5年之后，REITs似乎在一夜之間又占盡了“天時、地利、人和”。

　　接受中國經濟時報記者采訪的幾位信托界人士均表示，目前我國內地還沒有一只真正意義上的REITs。

　　“雖然多家信托公司仍在爭相推進，但短期內很難說REITs會‘花落誰家’。這不是單純憑借創新能力可以解決的問題，各家缺的是同一個東西？？制度環境?！币晃谎芯咳耸勘硎?。

　　“第一只國標REITS”存疑

　　這是“經銀監會批準的第一只按照國際標準REITs經營管理模式設計的基金”？？3月底，中信信托在其新發大規模信托產品“中信－凱德1號”的推介文件中這樣寫道。

　　該信托產品為組合投資，預計投資3－7個項目，主要是北京、上海等重點城市科技園區的商務房地產項目。信托財產盈利模式是穩定的租金收入、資產升值和退出時項目股權溢價的收益。

　　進行資產投資而非為房地產企業融資、多項目組合投資而非投資單一企業項目、投資成熟物業而非房地產新開發項目、租金加股權溢價收益……多項創新讓“中信－凱德1號”在發行不久，即被行業研究機構評為今年3月份“最具亮點”信托產品。

　　“我們更大的優勢在于管理模式?！痹擁椖康呢撠熑烁嬖V本報記者，中信信托與新加坡嘉德置地共同設立的“中信凱德？北京管理咨詢有限公司”擔任該產品投資團隊，管理模式和管理水平都符合國際標準REITs的經營管理模式。

　　盡管如此，“第一只國標REITs”的說法還是引起了研究界的質疑。

　　西南財經大學信托與理財研究所研究員楊林楓接受本報記者采訪時表示，在我國現有制度環境下，“中信－凱德1號”已經盡力把其“國標”程度做到了最大化了，但“第一只國標REITs”的說法，顯然還是牽強附會。從推介文件看，“中信－凱德1號”屬于資產投資類產品。該類REITs應當是投資并擁有房地產，且主要收入來源于房地產的租金，但“中信－凱德1號”募集的資金如果是以股權投資方式收購房地產項目公司的股權，則信托計劃并不能直接獲得租金收益，這顯然與真正的標準REITs經營管理模式有著根本差異。

　　“中信－凱德1號”的一位推介人員在接受本報記者電話咨詢時也表示，租金收益應該不是該產品的主要收益來源。

　　“另外，推介文件沒有透露嘉德置地的出資是否也作為信托資金的一部分，這關系到信托資金是否擁有房地產?！睏盍謼髡f，加之資金募集規模較小，信托期限過短等因素，所以該產品也只能是一個“準REITs”產品。

　　“無限接近”，難言破題

　　REITs一直是我國金融創新的一大期待。

　　據了解，和“中信－凱德1號”一樣，當前我國有不少房地產信托產品都在竭力向國際標準的REIT產品靠攏。

　　“但迄今為止，我國內地還沒有一只真正按照國際標準運作的REITs。這不是產品研發的能力問題，而是由我國信托大環境問題造成的?！睒I內人士夏鋒接受本報記者采訪時表示。

　　眼下，我國房地產信貸緊縮，資金問題令整個房地產行業焦慮不安，而REITs融合了上市和信托雙重概念，可以說是房地產金融直接融資的最佳途徑之一。

　　監管層對REITs的放行意圖亦是顯而易見。4月10日，央行發布《2007年中國金融市場發展報告》指出，“要擇機推出房地產投資信托基金產品?！贝饲般y監會召集五家信托公司起草的《信托公司房地產投資信托業務管理辦法？草案》也已經上報。而市場中，除了大量為房地產企業融資而發的信托產品外，和“中信－凱德1號”類似的各種“準REITs”產品就有不少。

　　盡管“無限接近”，但是真正的REITs短期內卻依然難言破題。

　　“除不能上市流通外已經很接近REITs”，是我國不少“準REITs”產品的推介宣傳語。然而據專家介紹，在國際上，REITs的組織方式、投資內容、收益來源及收益分配均受到較嚴格的限制。翻看REITs在海外發展的歷史，可以看到幾乎每一個國家REITs的出臺都是以舊有法規的修改或新法的頒布為前提。

　　新加坡在1999年5月頒布了《財產基金要則》，并在2001年的《證券和期貨法則》對上市REITs作出相關規定；日本在2000年11月修改了投資信托法，修改后的投資信托法準許投資信托資金進入房地產業；2003年香港證監會頒布了《房地產投資信托基金守則》，對REITs的設立條件、組織結構、從業人員資格，投資范圍、利潤分配等方面作出明確的規定。

　　亟待突破制度障礙

　　“我國當前的相關法規和配套基礎設施建設，距離REITs的制度需求還相差甚遠。”一位研究人士告訴中國經濟時報。

　　目前，我國還沒有可供REITs有效流通和退出的渠道，沒有相關的二級市場，也不能在證券交易所上市流通。這不僅制約了產品的流動性和發行規模，還加大了投資風險。這一點，單純依靠監管部門是不可能解決的。

　　其次，完善稅制和進行相關配