京都家族信托法律事務中心在2020年初非常榮幸地參與了北京金融控股集團關于北京城市副中心建設國際財富管理中心的政策方案建議的起草工作，在當時的方案建議中探索了不動產與股權信托登記制度。

一、不動產信托登記繞不過稅收

《通知》對不動產信托及不動產信托財產登記進行了明確定義。不動產信托是指委托人依法將其不動產轉移給信托機構，由信托機構按照委托人的意愿以受托人名義進行管理、運用和處分的信托業務。而不動產信托財產登記，則是指委托人將國有土地上已取得合法不動產權證書的不動產相關權利轉移給信托機構，依法向不動產登記機構申請將信托財產權利和其他法定事項記載于不動產登記簿的行為。

通知中對于不動產信托的定義特別強調了“將不動產轉移給”，因此從當前的稅收制度上，必然看做一次不動產交易，必然會涉及稅收。因此《通知》中也特別強調了根據契稅完稅（或減免稅）憑證、信托文件中國信托登記有限責任公司出具的證明文件，辦理不動產轉移登記。

二、在當前稅制下不動產信托登記會涉及哪些稅？

對于委托人來說，不動產信托并不認為是交易。但從稅務機關的視角，只要不動產的產權人變更為信托機構，不動產信托就會被視為一次過戶交易。如果不按買賣進行交易性質認定，一定程度上，稅務機關可能會將本次不動產信托過戶行為視為一次贈與。

那么如果在贈與的大前提下，稅務機關如何確定計稅依據？稅務機關內部是有不同地域的計稅評估價格，因此上述稅收均會按照稅務評估價分別按照不同的稅種稅率來計算。

三、未來北京是否可以在不動產信托稅制上有所作為？

那么，在不動產登記的實操過程中，由于繞不開稅收，北京市稅務局是否可以制定政策減免不動產信托過戶過程中相關稅收？

在當前稅收法定原則要求越來越高的大背景下，如果沒有上位法的支持，北京市稅務局不太可能直接提出不動產信托登記免稅。但北京市稅務局可以在不動產信托登記中，對于信托登記到底看成屬于近親屬間還是屬于非親屬間的轉讓行為，可以做一個突破，起碼對于這個不動產信托財產轉移的問題對《通知》做個回應，比如“不動產家族信托登記納稅參照近親屬間的稅收進行”。但即使就是這句話，也要按照2024年8月1日生效的《公平競爭條例》第十條的規定經過國務院的審查，甚至需要獲得相應的批復。

信托稅制是非常復雜的體系，先把不動產信托推行起來，解決信托財產的登記問題，實現不動產信托的財產獨立性等效果。關于不動產信托稅務的相關問題，包括不動產信托運營期間的交易稅負、信托利益分配的稅負，以及信托終止時返還不動產時的稅負等問題，留給今后慢慢去完善。但毫無疑問，不動產信托登記試點會在一定程度上引起了稅務部門的關注，這必將推動信托稅制的發展。

未來某一天，相信我們可以看到：不動產信托的設立登記行為和信托終止行為將不視為交易行為，不涉及相關稅收。等到那時候，必將是不動產信托的春天，“信托走進尋常百姓家”也會真正成為現實。